Với sự phát triển của thị trường hiện nay, nhu cầu cho thuê và thuê nhà ở ngày càng gia tăng. Tuy nhiên sau khi ký hợp đồng thuê nhà, không ít trường hợp bên thuê muốn trả nhà trước thời hạn vì kinh doanh thua lỗ hoặc chuyển địa điểm, trong khi bên cho thuê lại muốn lấy lại nhà để bán hoặc sử dụng vào mục đích khác. Nếu tự ý chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm có thể phải bồi thường thiệt hại hoặc chịu phạt theo thỏa thuận. Vậy pháp luật quy định như thế nào về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà? Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng? Bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ phân tích các quy định mới nhất của pháp luật.
Căn cứ pháp lý:
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023;
- Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024;
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
1. Quy định về hợp đồng thuê nhà
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 thì: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Tại khoản 1 Điều 162 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này.
Điều 163 Luật Nhà ở quy định hợp đồng thuê nhà bắt buộc phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung cơ bản như: thông tin các bên, thông tin về nhà ở, giá thuê, phương thức thanh toán, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời điểm có hiệu lực và các nội dung khác theo thỏa thuận.
2. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Điều 171 Luật Nhà ở quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
– Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật Nhà ở.
– Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
+ Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
+ Nhà ở cho thuê không còn;
+ Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
+ Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;
+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;
+ Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng quy định tại Điều 172 của Luật Nhà ở.
3. Các trường hợp được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
– Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
– Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
– Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, pháp luật không cho phép bên cho thuê hoặc bên thuê tùy ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Ngoài các trường hợp được quy định tại Luật Nhà ở, việc chấm dứt hợp đồng chỉ được thực hiện khi các bên có thỏa thuận hoặc thuộc trường hợp được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nếu tự ý chấm dứt không có căn cứ, bên vi phạm có thể phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật và hợp đồng đã ký.
Có thể thấy, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà không đơn thuần phụ thuộc vào ý chí của một bên mà phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Việc nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình sẽ giúp các bên hạn chế rủi ro, tránh phát sinh tranh chấp và bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình.
Do đó trường hợp thuê nhà ở với giá trị hợp đồng lớn, thời gian dài hoặc nhằm mục đích kinh doanh lâu dài, các bên nên tham vấn ý kiến của luật sư trước khi ký kết hợp đồng. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc pháp luật trong lĩnh vực dân sự, hình sự, Luật Dương Gia có thể đồng hành cùng quý khách hàng với những dịch vụ pháp lý sau đây:
- Hỗ trợ rà soát, soạn thảo hợp đồng theo đúng quy định pháp luật nhằm bảo vệ tối đa cho quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
- Cung cấp dịch vụ luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà tại các giai đoạn đàm phán, thương lượng hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG GIA
Chi nhánh Đà Nẵng: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, thành phố Đà Nẵng
Chi nhánh Miền Trung: 67 Trần Xuân Lê, phường Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 058.59.78999; 0236.7300.899
