Trong thực tế, không ít người rơi vào tình huống bị lừa ký hợp đồng bán đất hoặc bị lừa ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không hề hay biết. Chỉ một chữ ký thiếu cẩn trọng, tài sản giá trị hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng có thể rơi vào tay kẻ gian. Vậy trong trường hợp này, hợp đồng có hiệu lực pháp luật không? Người bị lừa có thể đòi lại đất hay yêu cầu bồi thường thiệt hại thế nào? Bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ phân tích quy định pháp luật hiện hành và hướng dẫn chi tiết cách xử lý để bảo vệ quyền lợi của người dân khi bị lừa dối trong giao dịch đất đai.
1. Vì sao dễ bị lừa khi ký hợp đồng bán đất?
Trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là hợp đồng mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc lừa dối thường xảy ra khi:
- Người mua/bên trung gian cố tình che giấu thông tin về thửa đất, quy hoạch, giá trị thật.
- Bên bán bị yêu cầu ký giấy tờ không rõ nội dung (giấy trắng, giấy ủy quyền, hợp đồng giả cách).
- Bị lợi dụng sự tin tưởng người quen, người thân hoặc tâm lý cần bán đất gấp.
Do đó, chỉ cần không kiểm tra kỹ các nội dung, giấy tờ, thiếu thận trọng,… Từ đó, người dân có thể mất quyền sử dụng đất hợp pháp, hoặc thậm chí mất tài sản.
2. Hợp đồng có hiệu lực không khi bị lừa dối?
Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”
Nếu một bên bị lừa dối khi tham gia giao dịch thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi còn phải bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, người khởi kiện phải chứng minh được hành vi lừa dối. Đây là điểm mấu chốt khi đưa ra yêu cầu tại Tòa án.
3. Xử lý thế nào khi có dấu hiệu bị lừa ký hợp đồng bán đất
Nếu phát hiện mình bị lừa ký giấy chuyển nhượng hoặc hợp đồng bán đất, tùy từng tính chất, mức độ, nội dung của vụ việc bạn có thể tiến hành việc tố giác tội phạm hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Trường hợp có dấu hiệu tội phạm:
Bước 1: Thu thập toàn bộ chứng cứ
Giữ lại hợp đồng, tin nhắn, ghi âm, biên lai chuyển tiền, hình ảnh, nhân chứng… Đây là cơ sở quan trọng để chứng minh hành vi có dấu hiệu lừa đảo và khởi kiện.
Bước 2: Liên hệ luật sư chuyên về đất đai để hỗ trợ pháp lý nhanh chóng
Bước 3: Tố giác tội phạm
Gửi đơn tố giác hành vi có dấu hiệu phạm tội đến Cơ quan Cảnh sát điều tra nơi xảy ra vụ việc.
Nếu đủ căn cứ, cơ quan công an sẽ khởi tố vụ án hình sự và tiến hành điều tra, truy cứu trách nhiệm hình sự đối với đối tượng lừa đảo.
Trường hợp chỉ là tranh chấp dân sự đơn thuần.
Nộp đơn khởi kiện dân sự tại Tòa án đề nghị:
Tuyên hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối;
Hoặc yêu cầu trả lại đất hoặc bồi thường thiệt hại;
Thực hiện các biện pháp ngăn chặn nhằm đảm bảo tài sản như đề nghị phong tỏa, cấm chuyển nhượng, tặng cho…
4. Trường hợp đất đã sang tên người khác thì sao?
Một vấn đề thường gặp là sau khi bị lừa, đất đã được sang tên cho người khác. Trong trường hợp này, pháp luật quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1.Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2.Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3.Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.
Như vậy, nếu người nhận chuyển nhượng là người thứ ba ngay tình (tức là họ mua đất hợp pháp, không biết có hành vi lừa đảo), thì không thể đòi lại đất. Chủ cũ chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại từ kẻ lừa đảo. Trường hợp nếu người mua sau không phải là ngay tình, hoặc việc sang tên chưa hoàn tất hợp pháp, thì vẫn có thể khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất.
5. Những khó khăn khi mua bán, chuyển nhượng đất
Hoạt động giao dịch liên quan đến đất đai tiềm ẩn nhiều rủi ro và thách thức mà cả người mua lẫn người bán cần đặc biệt lưu ý. Cụ thể:
Thủ tục pháp lý phức tạp: Quá trình mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ nhiều quy định và thủ tục hành chính. Nếu không có sự hỗ trợ từ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý, người dân dễ gặp khó khăn trong việc hiểu rõ nội dung hợp đồng, giấy tờ, cam kết và quy trình thực hiện, dẫn đến sai sót hoặc vi phạm pháp luật.
Rủi ro về quy hoạch đô thị: Sau giai đoạn sáp nhập từ 01/07/2025. Đất đai đang trong giai đoạn phát triển mạnh, việc điều chỉnh quy hoạch là điều thường xuyên xảy ra. Một khu đất hôm nay được quy hoạch làm nhà ở, nhưng có thể sau đó bị chuyển mục đích sử dụng, gây ảnh hưởng lớn đến giá trị và khả năng khai thác của bất động sản.
Nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện: Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, ranh giới hoặc nghĩa vụ tài chính là những rủi ro phổ biến. Các tranh chấp này không chỉ gây thiệt hại về kinh tế mà còn kéo dài, tốn kém chi phí và thời gian nếu không được xử lý đúng cách.
Luật Dương Gia hiểu rõ những khó khăn và rủi ro pháp lý mà khách hàng có thể gặp phải khi giao dịch đất đai. Với đội ngũ luật sư am hiểu pháp luật đất đai, dân sự và kinh nghiệm thực tiễn phong phú, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp toàn diện, an toàn và hiệu quả, giúp khách hàng phòng tránh rủi ro, xử lý kịp thời các tranh chấp và đảm bảo tối đa quyền lợi hợp pháp của mình.
6. Vai trò của Luật sư khi tư vấn và hỗ trợ giao dịch liên quan đến đất đai
Khi sử dụng dịch vụ Luật sư tư vấn, hỗ trợ mua bán đất của Luật Dương Gia, Quý khách sẽ nhận được sự hỗ trợ toàn diện với các công việc cụ thể sau:
– Tư vấn pháp lý chuyên sâu về đất đai qua hình thức sau:
- Trực tuyến qua điện thoại, Zalo, Email;
- Trực tiếp tại văn phòng
– Kiểm tra tính pháp lý của đất: Xác minh thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng quy hoạch, tranh chấp, kê biên, thế chấp hoặc các hạn chế pháp lý khác.
– Soạn thảo hồ sơ, hợp đồng và văn bản cần thiết phục vụ thủ tục hành chính hoặc giao dịch chuyển nhượng.
– Đại diện khách hàng làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong suốt quá trình thực hiện thủ tục đất đai.
– Tham gia bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng khi xảy ra tranh chấp
Đất đai là tài sản lớn, vì vậy cần cẩn trọng tuyệt đối trước khi đặt bút ký bất kỳ giấy tờ nào. Nếu chưa chắc chắn, hãy tham khảo ý kiến luật sư chuyên lĩnh vực đất đai tại Luật Dương Gia để được hỗ trợ và tư vấn kịp thời.
CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
