Trong quá trình sử dụng và quản lý đất đai, nhu cầu hợp thửa đất (gộp nhiều thửa thành một thửa lớn hơn) ngày càng phổ biến tại Đà Nẵng, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân hoặc doanh nghiệp có kế hoạch xây dựng công trình, mở rộng diện tích đất sử dụng hoặc thuận tiện cho việc chuyển nhượng, thế chấp.
Tuy nhiên, thủ tục hợp thửa đất chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật, yêu cầu người sử dụng đất phải nắm rõ nguyên tắc, điều kiện và trình tự thực hiện để tránh tình trạng hồ sơ bị trả lại hoặc phát sinh tranh chấp sau này.
Bài viết này, Luật Dương Gia sẽ tư vấn chi tiết quy định pháp lý và thủ tục hợp thửa đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, giúp Quý khách hàng hiểu rõ quy trình, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thực hiện đúng quy định và tiết kiệm thời gian, chi phí.
CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG GIA
Chi nhánh Đà Nẵng: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, thành phố Đà Nẵng
Chi nhánh Miền Trung: 67 Trần Xuân Lê, phường Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
Căn cứ pháp lý
– Luật Đất đai năm 2024;
– Quyết định 32/2024/QĐ-UBND Đà Nẵng ngày 07/10/2024 của UBND thành phố Đà Nẵng ban hành quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;
– Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai
1. Nguyên tắc, điều kiện hợp thửa
Căn cứ theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện tách thửa đất như sau:
Việc hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
…
2. Các điều kiện khác khi tách thửa
a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.
Trên cơ sở đó, theo quy định của UBND thành phố Đà Nẵng (Quyết định 32/2024/QĐ-UBND ngày 07/10/2024) thì:
Trường hợp thửa đất ở vị trí kiệt, hẻm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch lộ giới kiệt hẻm thì áp dụng theo lộ giới đã ban hành. Trường hợp thửa đất ở vị trí đường kiệt chưa có quy định về lộ giới kiệt hẻm thì độ rộng đường kiệt dự kiến phải đảm bảo tối thiểu bằng lộ giới kiệt hẻm tại khu vực và không nhỏ hơn 2,0m tại khu vực các quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ; đối với huyện Hòa Vang tối thiểu là 5,0m.
Điều 8. Điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất đối với các loại đất
1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo các điều kiện, nguyên tắc theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 220 Luật Đất đai, đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 7 Quy định này và không thuộc các trường hợp sau:
a) Thửa đất thuộc dự án theo quy định tại các điểm a, b, c, đ và e khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở;
(Điều 31. Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở và tiêu chuẩn diện tích nhà ở
1. Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:
a) Phát triển nhà ở thương mại;
b) Phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân;
c) Phát triển nhà ở công vụ;
..
đ) Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
e) Phát triển các loại nhà ở hỗn hợp quy định tại khoản này theo quy định của Luật này.)
b) Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp quy định tại điểm b Khoản 2 Điều này;
c) Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa.
2. Tách thửa đất, hợp thửa đất tại các khu quy hoạch chi tiết
a) Trong các dự án quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và chỉ tiêu xây dựng theo quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc hợp các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được phê duyệt thì được hợp thửa, việc xây dựng công trình phải phù hợp với chỉ tiêu xây dựng theo quy chế quản lý kiến trúc đã được phê duyệt.
b) Người sử dụng đất được tách các lô đất đã hợp thửa tại các khu quy hoạch chi tiết 1/500 đã được giao đất, bố trí tái định cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng theo đúng quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
3. Trình tự, thủ tục hợp thửa
Trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất thực hiện theo quy định tại Điểm I Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 (VB hết hiệu lực: 01/03/2027)
3.1. Hồ sơ hợp thửa đất, bao gồm:
PHỤ LỤC I TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI
…
Phần V TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
…
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
3.2. Trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất
– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại Mục 1 Phần I của “Phần A. TIẾP NHẬN HỒ SƠ, TRẢ KẾT QUẢ, THỜI GIAN THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”, hồ sơ bao gồm:
a) Đơn đề nghị hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định này;
b) Bản vẽ hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
c) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
d) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai để xác định điều kiện hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:
a) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;
b) Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
c) Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b Mục 1 Phần I này thi trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
d) Thông tin chính thức của các thửa đất sau hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau hợp thửa.
4. Trường hợp tách hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
Trường hợp hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”.
Thủ tục hợp thửa đất tại Đà Nẵng mặc dù đã được quy định khá chi tiết trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, tuy nhiên trên thực tế, quá trình thực hiện thường gặp nhiều vướng mắc về điều kiện pháp lý, quy hoạch, hồ sơ và thời gian xử lý.
4. Dịch vụ Hợp thửa đất của Luật Dương Gia
Với đội ngũ Luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, Luật Dương Gia tự tin hỗ trợ Quý khách hàng:
-
Tư vấn đầy đủ quy định pháp luật, điều kiện và quy trình hợp thửa đất;
-
Đại diện chuẩn bị và nộp hồ sơ hợp thửa tại cơ quan có thẩm quyền;
-
Giải quyết các tình huống phát sinh liên quan đến tranh chấp, quy hoạch hoặc thủ tục đăng ký biến động;
-
Đảm bảo thời gian nhanh chóng, chi phí hợp lý và an toàn pháp lý tối đa cho khách hàng.
Luật Dương Gia cam kết là đối tác pháp lý tin cậy, đồng hành cùng Quý khách hàng trong mọi giao dịch đất đai, giúp quá trình hợp thửa đất tại Đà Nẵng diễn ra thuận lợi, đúng luật và hiệu quả nhất.
Luật Dương Gia tự hào là một trong những đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật tốt nhất và hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Lấy mục tiêu hoạt động “Thống lĩnh – Tiên phong”, chúng tôi luôn mong muốn và cam kết nỗ lực để đem lại cho Khách hàng những dịch vụ tốt nhất, chi phí hợp lý nhất.
CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG GIA
Chi nhánh Đà Nẵng: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, thành phố Đà Nẵng
Chi nhánh Miền Trung: 67 Trần Xuân Lê, phường Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
