Việt Nam là thị trường bất động sản sôi động, có tiềm năng tăng trưởng cao nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp ngày càng lớn. Chính vì vậy, ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến việc đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, trong đó có hoạt động cho thuê lại bất động sản – một lĩnh vực có biên lợi nhuận hấp dẫn.
Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt và liên quan đến chủ quyền đất đai, pháp luật Việt Nam có những quy định rất cụ thể và chặt chẽ đối với quyền kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là việc cho thuê lại bất động sản.
Bài viết dưới đây sẽ làm rõ vấn đề: Nhà đầu tư nước ngoài có được phép kinh doanh ngành nghề cho thuê lại bất động sản tại Việt Nam hay không? Nếu có, trong điều kiện nào?
CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
Cơ sở pháp lý
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
- Luật Đầu tư 2020;
- Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư;
- Biểu cam kết WTO của Việt Nam trong lĩnh vực dịch vụ.
1. Ngành nghề cho thuê lại bất động sản là gì?
Trong thực tế, hoạt động “cho thuê lại bất động sản” là một phần của ngành nghề kinh doanh bất động sản, với các hình thức như:
-
Doanh nghiệp thuê nhà, văn phòng, mặt bằng, nhà xưởng… sau đó cho khách hàng thuê lại để kiếm lợi nhuận.
-
Doanh nghiệp thuê đất, xây dựng cơ sở hạ tầng (khu công nghiệp, khu văn phòng…) và cho các bên khác thuê lại.
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hoạt động này thuộc nhóm:
“Mua, nhận chuyển nhượng, thuê, nhận chuyển quyền sử dụng bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê lại; cho thuê, cho thuê lại bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản…”
Như vậy, “cho thuê lại bất động sản” là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện và chịu sự điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản.
Hiện nay, hoạt động cho thuê lại bất động sản cụ thể cho thuê lại villa, căn hộ, homestay,…
2. Nhà đầu tư nước ngoài có được phép kinh doanh ngành nghề này không?
2.1. Theo Luật Đầu tư
Khoản 1 Điều 5 Luật Đầu tư 2020 quy định:
“Nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư kinh doanh tại Việt Nam theo điều kiện như nhà đầu tư trong nước, trừ những ngành nghề thuộc danh mục hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.”
Theo Phụ lục I Nghị định 31/2021/NĐ-CP, ngành nghề “kinh doanh bất động sản” KHÔNG thuộc danh mục ngành nghề cấm đầu tư hoặc hạn chế tiếp cận thị trường.
Do đó, nhà đầu tư nước ngoài được phép đăng ký và hoạt động trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản và các điều kiện đầu tư khác (nếu có).
2.2. Theo Luật Kinh doanh bất động sản
Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài:
“Tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam theo các hình thức:
-
Đầu tư xây dựng nhà, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua;
-
Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
-
Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để xây dựng công trình phục vụ hoạt động của mình.”
Cho thuê lại bất động sản là một hình thức được phép đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiên, pháp luật không cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản sẵn có rồi cho thuê lại như doanh nghiệp Việt Nam. Thay vào đó, hình thức được pháp luật cho phép là:
Thuê nhà, công trình xây dựng sau đó cho thuê lại.
3. Các điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài được triển khai đầu tư?
Để được phép hoạt động kinh doanh cho thuê lại bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
– Điều kiện về pháp nhân
-
Phải thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (có thể là công ty 100% vốn nước ngoài hoặc liên doanh).
-
Có đăng ký ngành nghề “kinh doanh bất động sản” mã ngành 6810 trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
-
Có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC), trong đó nêu rõ mục tiêu đầu tư là hoạt động cho thuê bất động sản.
– Điều kiện về hình thức hoạt động
Nhà đầu tư nước ngoài không được mua bất động sản để cho thuê lại. Họ chỉ được thực hiện:
-
Thuê nhà, công trình xây dựng của doanh nghiệp Việt Nam, cá nhân hợp pháp → sau đó cho thuê lại.
-
Không được thuê đất của cá nhân để xây dựng nhà ở để cho thuê lại.
– Điều kiện về giấy tờ hợp pháp
Khi thuê lại bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài cần đảm bảo:
-
Có hợp đồng thuê hợp pháp, thời hạn rõ ràng
-
Bất động sản được cho thuê phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình (sổ đỏ/sổ hồng)
-
Đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy, an toàn, vệ sinh…
4. Thành phần hồ sơ xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
4.1. Đối với nhà đầu tư là cá nhân nước ngoài
-
Hộ chiếu (bản sao công chứng hoặc hợp pháp hóa lãnh sự nếu chưa có mặt tại Việt Nam)
-
Giấy tờ chứng minh tài chính: sao kê tài khoản ngân hàng, xác nhận số dư…
-
Đề xuất dự án đầu tư
-
Bản sao hợp đồng thuê địa điểm thực hiện dự án (nếu có)
-
Văn bản ủy quyền (nếu ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện thủ tục)
4.2. Đối với nhà đầu tư là tổ chức nước ngoài
-
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc tương đương của tổ chức nước ngoài (hợp pháp hóa lãnh sự)
-
Báo cáo tài chính 2 năm gần nhất hoặc tài liệu chứng minh năng lực tài chính
-
Hộ chiếu của người đại diện tổ chức
-
Điều lệ hoạt động của tổ chức (nếu có)
-
Văn bản ủy quyền cho người đại diện tại Việt Nam
4.3. Hồ sơ chung cho dự án đầu tư
-
Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư (theo mẫu quy định)
-
Đề xuất dự án đầu tư (nội dung gồm: thông tin nhà đầu tư, mục tiêu, quy mô, vốn, địa điểm, thời hạn, nhu cầu sử dụng lao động, tiến độ…)
-
Giải trình năng lực tài chính của nhà đầu tư
-
Tài liệu chứng minh quyền sử dụng địa điểm thực hiện dự án (hợp đồng thuê, giấy tờ quyền sử dụng đất, biên bản ghi nhớ thuê mặt bằng…)
-
Bản sao hợp lệ hộ chiếu (đối với cá nhân) hoặc Giấy phép hoạt động (đối với tổ chức)
-
Cam kết tuân thủ pháp luật của nhà đầu tư
-
Các tài liệu khác theo yêu cầu cụ thể của từng địa phương
5. Thủ tục xin giấy phép đầu tư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ
Nhà đầu tư cần xác định rõ ngành nghề dự kiến đầu tư, địa điểm đặt trụ sở, mô hình tổ chức doanh nghiệp và vốn đầu tư để chuẩn bị bộ hồ sơ hợp lệ. Lưu ý rằng hồ sơ phải được dịch sang tiếng Việt, có công chứng, chứng thực hoặc hợp pháp hóa lãnh sự đúng quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Hồ sơ được nộp tại:
-
Sở Tài chính cấp tỉnh nơi dự kiến đặt địa điểm thực hiện dự án đầu tư (trường hợp không thuộc lĩnh vực đặc biệt)
-
Ban Quản lý Khu công nghiệp/Khu kinh tế (nếu dự án đặt tại khu công nghiệp, khu chế xuất)
-
Hoặc Bộ KH&ĐT (với các dự án đặc biệt cần phê duyệt chủ trương đầu tư)
Hình thức nộp: Trực tiếp, qua bưu điện hoặc trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
Bước 3: Cơ quan thẩm quyền xem xét, cấp IRC
Thời gian xử lý hồ sơ:
-
15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Điều 38 Luật Đầu tư 2020).
-
Thực tế có thể kéo dài hơn nếu cần xác minh thông tin, ý kiến các cơ quan chuyên môn (đặc biệt với ngành nghề có điều kiện).
Bước 4: Nhận kết quả
Nếu hồ sơ được chấp thuận, nhà đầu tư sẽ nhận được Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC). Sau đó có thể tiếp tục thực hiện bước đăng ký doanh nghiệp (xin Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp – ERC).
6. Dịch vụ xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với ngành nghề cho thuê lại bất động sản
Kinh doanh cho thuê lại bất động sản là một trong những lĩnh vực có tiềm năng sinh lời cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rào cản pháp lý, đặc biệt đối với nhà đầu tư nước ngoài. Không chỉ phải tuân thủ Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư còn phải chứng minh rõ mục tiêu, địa điểm, năng lực tài chính và tuân thủ các điều kiện cụ thể của ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Hiểu rõ những khó khăn này, Luật Dương Gia cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói cho nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu xin cấp Giấy phép đầu tư (IRC) trong lĩnh vực cho thuê lại bất động sản, bao gồm:
-
Tư vấn tính khả thi của dự án đầu tư cho thuê lại bất động sản tại Việt Nam
-
Tra cứu ngành nghề đầu tư có điều kiện và hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài
-
Soạn thảo hồ sơ đầu tư đầy đủ: đề xuất dự án, văn bản giải trình năng lực tài chính, mô hình hoạt động, phương án thuê bất động sản và cho thuê lại
-
Chuẩn hóa hợp đồng thuê bất động sản, giấy tờ pháp lý liên quan đến địa điểm dự án
-
Làm việc trực tiếp với cơ quan nhà nước để nộp hồ sơ và xử lý các vướng mắc liên quan đến ngành nghề kinh doanh bất động sản
-
Hỗ trợ tiếp theo: thành lập doanh nghiệp, đăng ký ngành nghề kinh doanh, xin mã số thuế, tư vấn nghĩa vụ thuế, điều kiện về vốn, chứng từ thuê trụ sở…
7. Tại sao lựa chọn dịch vụ đăng ký đầu tư bên Luật Dương Gia?
Khi lựa chọn một đơn vị đồng hành trong các thủ tục pháp lý, đặc biệt là lĩnh vực nhạy cảm như đầu tư, kinh doanh, xuất nhập cảnh hoặc bất động sản, uy tín và năng lực là yếu tố then chốt. Luật Dương Gia là sự lựa chọn hàng đầu vì những lý do sau:
– Kinh nghiệm chuyên sâu, am hiểu pháp luật Việt Nam
Với hơn 10 năm hoạt động, Luật Dương Gia đã tư vấn và thực hiện thành công hàng nghìn hồ sơ cho cá nhân, doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Chúng tôi không chỉ nắm vững quy định pháp luật, mà còn hiểu rõ thực tiễn xử lý của các cơ quan nhà nước – yếu tố quyết định đến tính khả thi và thời gian giải quyết.
– Dịch vụ trọn gói – Linh hoạt – Tận tâm
Từ tư vấn chiến lược đầu tư, chuẩn bị hồ sơ, đại diện làm việc với cơ quan nhà nước cho đến hậu kiểm, Luật Dương Gia cung cấp giải pháp toàn diện, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, chi phí và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.
– Minh bạch, đúng quy trình, không phát sinh chi phí ẩn
Chúng tôi luôn báo giá rõ ràng ngay từ đầu, ký hợp đồng dịch vụ đầy đủ, xuất hóa đơn theo yêu cầu, tuyệt đối không có phụ phí không minh bạch trong quá trình xử lý hồ sơ.
– Bảo mật – Đồng hành lâu dài
Mọi thông tin của khách hàng đều được chúng tôi cam kết bảo mật theo đúng quy định pháp luật và đạo đức nghề luật. Chúng tôi không chỉ giải quyết một thủ tục – mà còn mong muốn trở thành đối tác pháp lý đồng hành lâu dài cùng sự phát triển của doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Việc xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) là thủ tục quan trọng và bắt buộc đối với nhà đầu tư nước ngoài khi bắt đầu kinh doanh tại Việt Nam. Thủ tục này không chỉ đòi hỏi sự hiểu biết pháp luật, mà còn cần chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, chiến lược và năng lực tài chính. Việc thực hiện đúng ngay từ đầu sẽ giúp quá trình đầu tư diễn ra thuận lợi và tiết kiệm thời gian, chi phí.
Nếu quý nhà đầu tư cần hỗ trợ thực hiện thủ tục, hãy liên hệ ngay với Luật Dương Gia để được tư vấn miễn phí và đồng hành pháp lý trọn gói.
CÔNG TY LUẬT TNHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
